1세대 1주택 양도세 비과세 조건 · 12억 고가주택·장특공 80%
머니계산기 작성 · 게시 2026.10.20 · 법령·공식 자료 기준
집이 한 채뿐인 1세대가 2년 이상 보유한 집을 팔면 양도소득세가 없습니다. 다만 취득할 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 살아야 하고, 파는 가격이 12억원을 넘으면 넘는 부분에는 세금이 붙습니다. 서울 아파트를 7억원에 사서 15억원에 판다면, 10년 동안 직접 살았을 때는 약 348만원, 한 번도 살지 않았다면 약 3,133만원으로 열 배 가까이 차이가 납니다.
이 글은 2026년 10월 현행 소득세법·시행령 기준으로 1세대 1주택 비과세 요건, 12억원 고가주택 계산법, 장기보유특별공제 최대 80%, 일시적 2주택 등 자주 쓰는 특례와 신고 의무를 정리했습니다. 예시 금액은 이 사이트의 양도소득세 계산기와 같은 계산 함수로 구했습니다.
1세대 1주택 비과세 요건 3가지
- 1세대: 본인과 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속이 한 세대입니다. 배우자가 없으면 원칙적으로 1세대가 아니지만, 30세 이상이거나 기준 중위소득 40% 이상의 소득이 있으면 혼자서도 1세대로 인정됩니다. 부부는 주소가 달라도 같은 세대입니다.
- 양도일 현재 국내 1주택: 판매 잔금일 기준으로 세대 전체가 가진 주택이 그 한 채여야 합니다. 2021년 이후 취득한 분양권과 조합원입주권도 주택 수에 들어가니 주의하세요.
- 보유 2년 이상(+조정대상지역 취득분은 거주 2년 이상): 취득일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)부터 2년 이상 보유해야 합니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 있던 주택을 취득했다면 보유 기간 중 2년 이상 실제로 거주(주민등록 전입 기준)해야 합니다.
거주 요건은 '취득 당시' 기준
지금은 비규제지역이어도 살 때 조정대상지역이었다면 2년 거주가 필요하고, 반대로 살 때 비규제지역이었다면 이후 규제지역이 되어도 거주 요건이 없습니다. 2026년 7월 기준 서울 전역과 과천·광명·하남·성남·수원·용인 등 경기 일부 지역이 조정대상지역이라 최근 이 지역에서 산 집은 거주 요건을 확인해야 합니다.예를 들어 2019년 조정대상지역에서 5억원에 산 집을 10억원에 팔 때, 거주가 2년을 채우면 세금이 0원이지만 1년만 살았다면 비과세가 안 돼 약 1억 5,957만원(지방소득세 포함)을 냅니다. 몇 달 차이로 세금이 수억원 달라질 수 있으니 매도 계약 전에 전입일을 꼭 확인하세요.
12억원 넘는 고가주택은 초과분만 과세
비과세 요건을 갖춰도 양도가액이 12억원을 넘으면 전체 양도차익 중 12억원 초과 비율만큼은 과세합니다(소득세법 제95조③).
여기에 1세대 1주택 장기보유특별공제(표2)를 적용합니다. 보유 기간 연 4%(최대 40%)와 거주 기간 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 공제되며, 보유 3년 이상·거주 2년 이상이어야 표2를 쓸 수 있습니다. 거주가 2년 미만이면 일반 공제(표1, 연 2%·최대 30%)만 받습니다.
| 예시 (보유 10년) | 과세 양도차익 | 장특공 | 총 세금 |
|---|---|---|---|
| 7억 → 15억, 10년 거주 | 1억 6천만원 | 80% | 348만 1,500원 |
| 7억 → 15억, 거주 안 함(비규제 취득) | 1억 6천만원 | 20% | 3,133만 3,500원 |
| 10억 → 20억, 5년 거주 | 4억원 | 60% | 4,390만 1천원 |
| 7억 → 15억, 10년 거주지만 2주택(비조정) | 8억원 | 20% | 2억 5,499만 1천원 |
첫 번째 예시를 풀어 보면 양도차익 8억원 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억 6천만원, 장특공 80%를 빼면 3,200만원, 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 2,950만원입니다. 여기에 6~15% 누진세율을 적용하면 양도소득세 316만 5천원, 지방소득세 31만 6,500원입니다.
2주택이어도 비과세되는 경우
- 일시적 2주택: 기존 주택을 산 지 1년 이상 지나 새 주택을 사고, 새 주택 취득일부터 3년 이내에 기존 주택을 팔면 기존 주택은 1주택처럼 비과세됩니다. 기존 주택이 보유 2년(필요하면 거주 2년) 요건을 갖춰야 합니다.
- 상속주택: 1주택자가 주택을 상속받아 2주택이 되면, 원래 갖고 있던 일반 주택을 팔 때 비과세 판정에서 상속주택은 빼고 봅니다.
- 혼인 합가: 각자 1주택을 가진 두 사람이 결혼하면 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 파는 주택은 비과세됩니다.
- 동거봉양 합가: 60세 이상 부모를 모시려고 세대를 합쳐 2주택이 되면 합친 날부터 10년 이내 먼저 파는 주택이 비과세됩니다.
- 지방 이전·근무 등 부득이한 사유: 취학·근무·질병 등으로 수도권 밖에 산 주택은 일정 요건에서 주택 수에서 빠집니다.
특례마다 기간과 세부 요건이 있어 실제 매도 전에는 국세청 상담센터(126)나 세무사 확인을 권합니다. 특례가 안 되는 다주택자는 2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 주택에 기본세율 +20%p(2주택)·+30%p(3주택 이상) 중과가 다시 적용되고 장기보유특별공제도 받지 못합니다.
2년 안에 팔면 세율이 크게 오릅니다
보유 기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60% 단일세율입니다(소득세법 제104조①). 1주택이라도 2년을 못 채우면 비과세가 안 되고 단기 세율이 붙습니다. 2025년 6월에 6억원에 사서 2026년 11월에 8억원에 팔면 양도차익 2억원에 60%가 적용돼 지방소득세 포함 1억 3,035만원을 냅니다. 몇 달만 더 보유해 2년을 채우면 0원이 됩니다.
비과세여도 신고해야 할까
- 양도가액 12억원 이하로 전액 비과세: 신고 의무가 없습니다. 다만 국세청이 비과세 여부를 확인하는 안내문을 보내면 소명해야 합니다.
- 12억원 초과 고가주택: 초과분에 세금이 있으므로 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해야 합니다. 지방소득세는 그로부터 2개월을 더한 날까지 신고합니다.
- 필요경비 증빙: 취득세, 중개수수료, 법무사비, 샷시·확장 같은 자본적 지출은 양도차익에서 빠지므로 영수증을 보관하세요. 도배·장판 같은 수선비는 인정되지 않습니다.
자주 묻는 질문
2년 거주는 연속으로 살아야 하나요?
아닙니다. 보유 기간 중 거주한 기간을 합쳐 2년 이상이면 됩니다. 주민등록 전입일부터 전출일까지를 거주 기간으로 보므로 전입 기록이 중요합니다.
부부 공동명의면 12억원 기준이 각각 적용되나요?
아닙니다. 고가주택 여부는 주택 전체 양도가액으로 판단합니다. 공동명의면 과세되는 양도차익을 지분대로 나눠 각자 기본공제 250만원과 누진세율을 적용하므로 세금은 단독명의보다 줄 수 있습니다.
오피스텔도 주택 수에 들어가나요?
세법은 공부상 용도가 아니라 실제 사용으로 판단합니다. 주거용으로 쓰는 오피스텔은 주택 수에 들어가 다른 집의 비과세를 막을 수 있고, 업무용으로 쓰면 들어가지 않습니다.
취득일과 양도일은 계약일인가요, 잔금일인가요?
원칙적으로 잔금을 치른 날입니다. 잔금 전에 소유권 이전 등기를 먼저 했다면 등기접수일이 기준입니다. 보유 2년을 계산할 때도 이 날짜를 씁니다.
1주택자가 집을 팔고 다른 집을 산 뒤 다시 팔면 보유 기간은 언제부터인가요?
각 주택을 취득한 날부터 다시 셉니다. 예전에는 다주택자가 다른 집을 처분하고 남은 1주택의 보유 기간을 그때부터 다시 셌지만, 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 이 규정이 폐지되어 원래 취득일부터 계산합니다.
참고한 공식 자료
2026.10.20 기준 법령과 공식 안내를 바탕으로 작성했습니다. 개인 상황에 따라 결과가 다를 수 있으니 중요한 결정 전에는 관할 기관에 확인하세요. 내용 오류는 문의하기로 알려 주세요.