2026 취득세 계산기 · 주택 매매 취득세율·생애최초 감면

2026년 주택 취득세율표

개인이 주택을 사면(유상취득) 취득가액과 취득 후 세대가 가진 주택 수, 그리고 그 주택이 조정대상지역에 있는지에 따라 취득세율이 1%부터 12%까지 달라집니다. 취득세에는 지방교육세가 항상 따라붙고, 전용면적 85㎡를 넘는 주택은 농어촌특별세도 냅니다. 아래 표는 지방세법 제11조·제13조의2와 제151조, 농어촌특별세법 제5조를 바탕으로 정리한 2026년 현재 세율입니다.

비조정지역의 2주택과 일시적 2주택은 1주택과 같은 세율을 씁니다. 같은 기준으로 위 계산기 함수로 구한 대표 사례는 다음과 같습니다(10원 미만 절사).

5억원 아파트는 취득세 5,000,000원에 지방교육세 500,000원이 더해지고, 전용 102㎡인 10억원 주택은 취득세 30,000,000원, 지방교육세 3,000,000원, 농어촌특별세 2,000,000원을 냅니다. 같은 8억원 주택이라도 조정대상지역에서 두 번째 집으로 사면 세금이 약 3.3배가 됩니다.

6억~9억원 구간 취득세율 계산법

2020년부터 6억원 초과 9억원 이하 주택은 1%와 3% 사이를 가격에 비례해 잘게 나눈 세율을 씁니다. 예전처럼 6억원을 조금 넘는 순간 세율이 2%로 뛰는 문턱을 없애기 위한 방식입니다.

8억원이면 8억 × 2 ÷ 3억 − 3 = 2.3333…이므로 세율은 2.33%입니다. 취득세는 8억원 × 2.33% = 18,640,000원, 지방교육세는 세율의 10%인 0.233%를 적용한 1,864,000원입니다. 전용 84㎡라면 총 20,504,000원, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 1,600,000원이 더해져 22,104,000원입니다.

분양권 옵션이나 확장비를 따로 계약했다면 취득가액에 포함됩니다. 6억·9억원 경계 근처라면 계약서 금액을 정확히 넣어 보세요. 공급면적이 몇 평인지 헷갈린다면 평수 계산기로 전용면적을 먼저 확인할 수 있습니다.

지방교육세와 농어촌특별세 계산

취득세 고지서에는 세 가지 세목이 함께 찍힙니다. 이 중 지방교육세와 농어촌특별세는 취득세에 덧붙는 세금이라 취득세율이 아니라 별도의 비율로 계산합니다.

• 지방교육세: 1주택 세율이면 과세표준 × (취득세율 × 50%) × 20%, 즉 취득세율의 10%입니다(1% → 0.1%, 3% → 0.3%). 8%·12% 중과일 때는 (4% − 2%) × 20%로 계산해 세율과 관계없이 0.4%입니다.
• 농어촌특별세: 표준세율을 2%로 바꿔 계산한 취득세의 10%입니다. 1주택이면 0.2%, 8% 중과는 (2% + 4%) × 10% = 0.6%, 12% 중과는 (2% + 8%) × 10% = 1.0%입니다.

세목마다 10원 미만은 버립니다(지방세기본법 제59조, 국고금 관리법 제47조). 그래서 총액이 취득가액 × 합계세율과 몇 원 다를 수 있습니다.

다주택 취득세 중과와 조정대상지역

취득 후 세대 기준 주택 수가 늘어나면 세율이 크게 오릅니다. 같은 주택 수라도 조정대상지역에 있는 주택을 살 때 한 단계 더 무겁게 매깁니다.

2026년 7월 1일 기준 조정대상지역은 서울 25개 구 전역, 경기 과천시·광명시·하남시·의왕시·구리시, 성남시 수정구·중원구·분당구, 수원시 장안구·팔달구·영통구, 안양시 동안구, 용인시 수지구·기흥구, 화성시 동탄구입니다(국토교통부 고시). 지정 고시일 전에 계약하고 계약금을 낸 사실이 확인되면 지정 전 취득으로 봅니다.

일시적 2주택은 이사·취업 등으로 새 집을 먼저 사고 기존 집을 3년 안에 파는 경우입니다. 2026년 10월 1일 이후 취득분부터는 기존 집과 새 집이 모두 조정대상지역이면 기한이 2년으로 줄었습니다(2026년 8월 26일까지 계약하고 계약금을 냈다면 종전 3년). 기한 안에 팔지 않으면 8%와의 차액을 추징당합니다. 예를 들어 전용 85㎡를 넘는 8억원 주택을 조정대상지역 2주택으로 사면 취득세 64,000,000원, 지방교육세 3,200,000원, 농어촌특별세 4,800,000원으로 총 72,000,000원입니다.

시가표준액(공시가격) 1억원 이하 주택(수도권 밖은 2억원 이하, 정비구역 제외)은 중과 대상에서 빠지고 주택 수에도 포함되지 않는 등 예외가 많으니, 다주택이라면 관할 시·군·구청 세무과에 미리 확인하세요.

생애최초 주택 구입 취득세 감면 조건

본인과 배우자가 한 번도 주택을 가진 적이 없다면 지방세특례제한법 제36조의3에 따라 취득세를 깎아 줍니다. 2025년 말 개정으로 일몰이 2028년 12월 31일까지 연장됐고 소득 요건은 없습니다.

• 취득가액 12억원 이하 주택을 거주 목적으로 유상취득(부담부증여 제외), 미성년자는 제외
• 산출 취득세가 200만원 이하면 전액 면제, 넘으면 200만원 공제
• 전용 60㎡ 이하·3억원(수도권 6억원) 이하의 아파트가 아닌 공동주택·도시형 생활주택·다가구주택, 인구감소지역 주택은 한도 300만원
• 공동명의로 사도 한 주택당 감면 총액은 200만원(300만원) 한도
• 취득일부터 3년 안에 팔거나 증여·임대하면 감면받은 세액 추징

5억원 아파트(84㎡)라면 취득세 500만원에서 200만원을 빼 3,000,000원, 지방교육세 500,000원을 더해 3,500,000원을 냅니다. 2억원 주택은 취득세 200만원이 전액 면제돼 지방교육세 200,000원만 남습니다. 감면은 정액 공제라 지방교육세는 감면 전 기준으로 계산했고, 85㎡를 넘으면 감면액의 20%가 농어촌특별세로 붙습니다.

취득세 신고·납부 기한과 가산세

주택을 산 사람은 취득일부터 60일 이내에 취득세를 신고하고 납부해야 합니다(지방세법 제20조). 매매의 취득일은 보통 잔금을 치른 날이고, 잔금 전에 등기를 먼저 했다면 등기일입니다. 실무에서는 소유권이전등기를 하려면 취득세 영수증이 필요해 잔금일에 법무사를 통해 바로 내는 경우가 많습니다. 위택스나 시·군·구청 세무과에서 신고할 수 있고 신용카드 납부도 됩니다.

주택 구입 자금이 얼마나 필요한지 따질 때는 취득세에 더해 중개보수와 대출 이자도 함께 계산해 보세요. 중개수수료 계산기로 법정 상한 복비를, 대출이자 계산기로 월 상환액을 확인할 수 있습니다.