2026 재산세·종합부동산세 계산기 · 주택 보유세 자동 계산

주택 보유세는 재산세와 종합부동산세 두 가지

집을 가지고 있으면 매년 6월 1일(과세기준일) 소유자에게 재산세가 나오고, 공시가격 합계가 일정 금액을 넘으면 연말에 종합부동산세(종부세)가 추가됩니다. 두 세금을 합쳐 흔히 보유세라고 부릅니다. 6월 1일 하루 차이로 납세의무자가 갈리기 때문에 매매 잔금일이 5월 31일이면 매수인이, 6월 2일이면 매도인이 그해 보유세를 냅니다.

두 세금 모두 매매가가 아닌 공시가격(아파트는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격)에서 출발합니다. 공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 4월 말에 확정되며, 부동산공시가격알리미에서 조회할 수 있습니다. 같은 주택을 두고 재산세와 종부세가 겹치는 부분은 종부세에서 빼 주므로 이중으로 내지는 않습니다.

재산세 계산 순서와 세율표

재산세는 주택마다 다음 순서로 계산합니다(지방세법 제110~112조, 제151조).

공정시장가액비율은 일반 주택이 60%이고, 1세대1주택은 2026년에도 공시가격 3억 이하 43%, 6억 이하 44%, 6억 초과 45%가 유지됐습니다(지방세법 시행령 제109조, 2023년부터 1년 단위 연장). 9억을 넘는 1주택도 45%를 적용받습니다.

도시지역분은 국토계획법상 도시지역 중 지자체가 고시한 곳(대부분의 시 지역 동)에서 과세표준의 0.14%를 더 내는 몫이고, 지방교육세는 도시지역분을 뺀 재산세 본세의 20%입니다. 지역자원시설세는 건축물 시가표준액을 기준으로 따로 매겨져 이 계산기에서는 제외했습니다.

공시가격이 많이 오른 해를 대비해 과세표준상한제가 있습니다(제110조③). 올해 과세표준은 ‘작년 공시가격 × 올해 비율 + 올해 과세표준 × 5%’를 넘을 수 없습니다. 예를 들어 1주택 공시가격이 13억에서 20억으로 뛰면 과세표준이 9억이 아니라 6억 3,000만원으로 묶여 재산세 본세가 2,970,000원에서 1,890,000원으로 줄어듭니다. 주택 세부담상한(105~130%)은 2024년에 폐지됐지만, 그 전부터 과세되던 주택은 2028년까지 종전 상한도 함께 적용됩니다.

1세대1주택 특례 — 재산세와 종부세 모두 달라진다

1세대1주택은 주민등록상 세대(배우자와 미혼 19세 미만 자녀는 따로 살아도 같은 세대)가 국내에 주택 1채만 가진 경우입니다. 이 조건을 갖추면 혜택이 세 겹으로 붙습니다.

• 재산세 공정시장가액비율 43~45% — 일반 60%보다 과세표준이 25% 안팎 낮아집니다.
• 재산세 특례세율 — 공시가격 9억 이하만 해당. 구간마다 0.05%포인트 낮은 세율이 적용됩니다.
• 종부세 12억 공제와 세액공제 — 일반 9억보다 3억을 더 빼고, 고령·장기보유 공제를 최대 80%까지 받습니다.

효과를 보면 공시가격 9억 1주택의 재산세 본세는 특례로 787,500원이지만, 같은 집이 다주택자 소유라면 1,530,000원입니다. 9억을 1원이라도 넘으면 특례세율이 빠져 표준세율로 계산되므로 9억 근처에서는 세금이 계단처럼 오릅니다. 상속받은 지 5년이 안 된 주택, 혼인 전부터 각자 가진 주택(혼인 후 5년) 등은 재산세 주택 수에서 빠지는 예외가 있지만 판정이 복잡하니 위택스나 구청 세무과에 확인하는 것이 안전합니다.

종부세 기준 9억·12억과 세율표

종합부동산세는 사람별로 전국 주택 공시가격을 모두 더한 뒤 공제액을 빼고 60%(공정시장가액비율)를 곱해 과세표준을 만듭니다(종합부동산세법 제8조).

2023년 개정으로 2주택까지는 일반세율이고, 3주택 이상이라도 과세표준 12억까지는 같은 세율입니다. 이렇게 나온 세액에서 재산세 중복분을 뺍니다. 종부세 과세표준에 해당하는 부분에도 이미 재산세가 매겨졌기 때문입니다(시행령 제4조의3).

도시지역분과 지방교육세는 공제 대상이 아니고, 과세표준상한으로 재산세가 줄었다면 공제액도 같은 비율로 줄어듭니다. 마지막으로 결정세액의 20%를 농어촌특별세로 함께 냅니다.

세율을 고르는 주택 수는 종부세법 시행령 제4조의3③으로 셉니다. 공동으로 가진 주택은 지분이 작아도 공동소유자 각자 1채로 세고, 다가구주택은 1채로 봅니다. 반면 상속받은 지 5년이 안 된 주택, 지분율 40% 이하이거나 지분 상당 공시가격이 6억(수도권 밖 3억) 이하인 상속주택, 요건을 갖춘 소형 신축주택과 지방 준공 후 미분양주택은 주택 수에서 빠집니다. 장기임대주택처럼 아예 합산에서 빠지는 주택은 9월 16~30일에 세무서에 신고해야 하며, 이 계산기는 이런 예외를 판단하지 않으므로 해당 주택을 빼고 입력해 보세요.

고령자·장기보유 세액공제와 부부 공동명의

1세대1주택자는 재산세 공제 후 산출세액에서 나이와 보유기간에 따라 세액을 깎아 줍니다(종합부동산세법 제9조⑥⑧). 두 공제를 합쳐 80%가 한도입니다.

부부 공동명의 1주택은 원칙적으로 부부가 각자 1주택자로 과세돼 각자 9억씩, 합계 18억까지 종부세가 없지만 세액공제는 받지 못합니다. 대신 9월 16~30일에 ‘공동명의 1주택자 특례’를 신청하면 한 사람이 집 전체를 가진 것으로 보고 12억 공제와 세액공제를 받습니다(제10조의2). 공시가격 15억이면 각자 9억 공제 방식의 종부세가 0원이라 그대로 두는 편이 낫고, 30억 주택을 70세·15년 보유한 부부라면 각자 공제는 3,052,800원, 특례 신청은 1,549,440원으로 특례가 유리합니다. 계산기에서 공동명의를 고르면 두 방식을 자동으로 비교합니다.

납부 일정과 세부담상한

재산세는 지방세법 제115조에 따라 주택분을 7월과 9월에 절반씩 나눠 고지하며, 연세액이 20만원 이하이면 대부분 지자체가 조례로 7월에 한 번에 받습니다. 종부세가 250만원을 넘으면 납부기한 뒤 6개월까지 나눠 낼 수 있고, 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1주택자는 소득 요건을 갖추면 집을 팔 때까지 납부를 미룰 수 있습니다.

종부세에는 세부담상한 150%가 있습니다(제10조). 올해 재산세 본세와 종부세의 합이 작년 같은 주택 기준 금액의 1.5배를 넘으면 넘는 부분은 종부세에서 빼 줍니다. 앞의 20억(작년 13억) 예시에서 상한을 반영하면 종부세 결정세액은 1,896,000원에서 963,000원으로 줄어듭니다. 계산기에서 ‘작년 공시가격도 입력’을 켜면 과세표준상한과 세부담상한을 함께 계산합니다.

계산 예시와 공시가격별 보유세

예시 1 — 1세대1주택 공시가격 15억, 만 62세, 7년 보유

1. 재산세 과세표준: 15억 × 45% = 6억 7,500만원 (9억 초과라 표준세율)
2. 재산세: 57만원 + (6.75억 − 3억) × 0.4% = 2,070,000원, 도시지역분 945,000원, 지방교육세 414,000원 → 합계 3,429,000원
3. 종부세 과세표준: (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만원 → 세액 900,000원 (0.5%)
4. 재산세 공제: 1.8억 × 45% × 0.4% = 324,000원 → 산출세액 576,000원
5. 세액공제 40%(60세 20% + 5년 20%): 230,400원 → 결정세액 345,600원, 농특세 69,120원
6. 총 보유세: 3,429,000원 + 414,720원 = 3,843,720원

예시 2 — 2주택 (공시가격 10억 + 8억)

1. 재산세는 주택별: 10억은 과표 6억 → 1,770,000원(합계 2,964,000원), 8억은 과표 4.8억 → 1,290,000원(합계 2,220,000원)
2. 종부세 과세표준: (18억 − 9억) × 60% = 5억 4,000만원 → 150만원 + 2.4억 × 0.7% = 3,180,000원
3. 재산세 공제: 5.4억 × 60% × 0.4% = 1,296,000원 → 결정세액 1,884,000원, 농특세 376,800원
4. 총 보유세: 7,444,800원 (다주택이라 세액공제 없음)

표는 단독명의 1세대1주택, 도시지역, 세액공제 없음(합계 기준) 조건으로 이 계산기 함수로 구한 값입니다(재산세는 교육세·도시지역분, 종부세는 농특세 포함). 집을 살 때의 세금은 취득세 계산기, 팔 때의 세금은 양도소득세 계산기에서, 또 다른 보유세인 자동차세는 자동차세 계산기에서 확인할 수 있습니다.