전월세 전환 계산기 · 법정 전환율로 보증금↔월세 변환

전월세 전환율 뜻과 계산식

전월세 전환율은 보증금을 월세로(또는 월세를 보증금으로) 바꿀 때 쓰는 연 이율입니다. 보증금 1억원을 연 5%로 월세로 바꾸면 1년에 500만원, 한 달에 약 41만 6천원이 됩니다. 법률 용어로는 ‘월차임 전환 시 산정률’이라고 합니다.

위 계산기는 세 식을 각각 ‘보증금→월세’, ‘월세→보증금’, ‘전환율 확인’ 모드로 계산하고 원 미만은 버립니다. 같은 보증금이라도 전환율이 1%p 달라지면 1억원당 월세가 약 8만 3천원씩 달라지므로, 집주인이 제시한 숫자를 그대로 받기 전에 전환율부터 확인하는 것이 좋습니다.

2026년 법정 전환율 상한: 연 5%

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 바꿀 때 전환되는 금액에 ①대통령령으로 정한 비율과 ②한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율을 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 금액을 넘지 못하게 합니다. 시행령 제9조는 ①을 연 10%, ②의 가산 이율을 연 2%로 정하고 있습니다.

기준금리가 8% 미만이면 늘 ‘기준금리 + 2%p’가 상한이 되므로, 사실상 기준금리가 바뀔 때마다 상한도 함께 움직입니다. 계산기의 기준금리 칸은 2026년 8월 27일 값으로 채워 두었고, 금융통화위원회가 금리를 바꾸면 직접 고쳐 넣으면 됩니다.

전월세 전환 예시 계산

전세 3억원을 보증금 1억원 반전세로

월세로 바뀌는 금액은 2억원입니다. 법정 상한 5%를 적용하면 2억원 × 5% ÷ 12 = 833,333원이 계약기간 중 전환할 때 받을 수 있는 최대 월세입니다.

월세를 줄이고 보증금을 올릴 때

보증금 1천만원에 월세 80만원인 집에서 월세를 30만원 줄이려면, 연 5%로 30만원 × 12 ÷ 5% = 7,200만원을 더 내야 합니다. 결과는 보증금 8,200만원에 월세 500,000원입니다. 이 방향에는 법정 상한이 없어 합의한 비율을 쓰는데, 전환율이 낮을수록 필요한 보증금이 커집니다.

제안받은 월세가 상한을 넘는지 확인

같은 3억원 → 1억원 전환에서 집주인이 월 100만원을 제시했다면 실제 전환율은 100만원 × 12 ÷ 2억원 = 연 6%입니다. 상한 기준 월세 833,333원보다 매달 166,667원, 1년이면 2,000,004원이 많습니다.

전세 vs 월세, 무엇이 유리할까

보증금을 월세로 바꿀지 판단하는 가장 간단한 기준은 전환율과 내가 쓸 수 있는 돈의 금리를 비교하는 것입니다. 보증금 차액을 전세대출로 메울 수 있다면 대출 금리, 여유 자금이 있다면 그 돈을 예금에 넣었을 때 받는 이자(기회비용)가 비교 대상입니다.

• 위 예시(2억원, 상한 5%)에서 대출 금리가 연 4%면 월 이자는 666,666원이고 월세 833,333원보다 166,667원 적어 전세를 유지하는 편이 낫습니다.
• 대출 금리가 연 5.5%면 월 이자가 916,666원이라 월세보다 83,333원 많아 월세 전환이 유리합니다.
• 보증금이 클수록 돌려받지 못할 위험도 커집니다. 전세보증금반환보증 보증료와 선순위 근저당까지 비용으로 계산하면 월세 쪽 손익이 달라질 수 있습니다.

대출을 끼고 전세를 유지할 계획이라면 대출이자 계산기로 상환 방식별 이자를, DSR 계산기로 대출 한도를 먼저 확인하세요. 집을 사는 쪽과 비교하고 싶다면 주택담보대출 한도 가이드도 참고가 됩니다.

상가 전월세 전환율

상가건물 임대차보호법 제12조와 시행령 제5조는 상가 보증금을 월세로 바꿀 때 연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율을 상한으로 둡니다. 기준금리 3%의 4.5배는 13.5%라 지금은 12%가 상한입니다. 기준금리가 약 2.67% 아래로 내려가야 4.5배 쪽이 상한이 됩니다.

다만 이 규정은 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 지역별 기준 금액(서울 9억원, 과밀억제권역·부산 6억 9천만원 등) 이하인 상가 임대차에만 적용되고, 기준을 넘는 임대차에는 적용되지 않습니다. 이 범위의 상가는 계약기간 중 증액 청구도 청구 당시 차임·보증금의 5%를 넘지 못합니다(시행령 제4조). 계산기에서 ‘상가’를 고르면 상가 상한으로 판정합니다.

갱신 5% 상한과 전월세 신고

계약갱신요구권을 써서 갱신하면 종전 계약과 같은 조건으로 계약한 것으로 보고, 보증금·월세는 제7조에 따라 약정 금액의 5%(20분의 1) 안에서만 올릴 수 있습니다. 시·도는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다. 예를 들어 전세 3억원을 갱신하며 최대 1,500만원을 올릴 수 있는데, 이 증액분을 보증금 대신 월세로 받는다면 법정 상한 5% 기준 월 62,500원입니다.

보증금을 월세로 바꿔 계약 내용이 달라지면 전월세 신고도 확인해야 합니다. 부동산 거래신고법 제6조의2와 시행령 제4조의3에 따라 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 주택 임대차 계약은 계약일부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 함께 신고해야 합니다. 대상 지역은 특별자치시·특별자치도·시, 광역시와 경기도의 군, 자치구이고, 금액 변동 없이 기간만 연장하는 갱신은 제외됩니다. 신고하지 않으면 100만원 이하 과태료 대상입니다. 새로 계약한다면 중개수수료 계산기로 복비도 미리 계산해 두세요.