2026 양도소득세 계산기 · 주택 양도세·1세대1주택 비과세

양도소득세 계산 순서 한눈에 보기

주택 양도세는 판 가격 전체가 아니라 번 돈(양도차익)에 매깁니다. 소득세법 제92조·제95조·제103조·제104조에 따라 아래 순서로 차례로 빼고 곱하며, 이 계산기도 같은 순서를 그대로 따릅니다.

예를 들어 2주택자가 비조정지역 아파트를 4억원에 사서 5년 뒤 6억원에 팔고, 취득세·중개수수료 등 필요경비가 1,000만원이었다면 양도차익은 190,000,000원입니다. 5년 보유라 장기보유특별공제 10%(19,000,000원)를 빼면 양도소득금액은 171,000,000원, 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 168,500,000원입니다. 이 금액은 38% 구간이라 양도소득세 44,090,000원에 지방소득세 4,409,000원을 더해 합계 48,499,000원을 냅니다.

기본공제 250만원은 사람마다 1년에 한 번(부동산 등 같은 그룹 안에서 먼저 판 자산부터)만 받으므로, 같은 해에 집을 두 번 팔았다면 두 번째 주택에서는 빼지 않습니다. 부부 공동명의라면 각자 지분만큼 따로 계산하고 기본공제도 각각 받습니다.

1세대1주택 비과세 요건과 12억 초과 고가주택 계산

양도일 현재 세대 전체가 국내에 주택을 하나만 갖고 있고 아래 요건을 채우면 양도세가 없습니다(소득세법 제89조①3호, 시행령 제154조).

• 보유 2년 이상: 취득일(잔금일)을 첫날로 세어 2년이 지나야 합니다. 2024년 3월 15일에 샀다면 2026년 3월 14일 양도부터 2년 보유입니다.
• 거주 2년 이상: 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택만 해당합니다. 판단 기준은 파는 때가 아니라 살 때 조정대상지역이었는지입니다.
• 양도가액 12억원 이하: 실거래가 12억원까지는 전액 비과세, 12억원을 1원이라도 넘으면 고가주택으로 넘는 비율만큼만 과세합니다.

10억원에 사서 10년 동안 살던 집을 20억원에 팔았고 필요경비가 3,000만원이라면 양도차익은 970,000,000원이지만 (20억 − 12억) ÷ 20억 = 40%인 388,000,000원만 과세 대상입니다. 여기서 보유 40% + 거주 40% = 80%의 장기보유특별공제(310,400,000원)를 빼면 과세표준은 75,100,000원, 세금은 양도소득세 12,264,000원에 지방소득세를 더해 13,490,400원입니다. 같은 집을 10년 보유만 하고 거주하지 않았다면 표1의 20%만 공제돼 106,942,000원으로 늘어납니다.

이사 때문에 잠시 2주택이 된 일시적 2주택, 상속주택, 부모 봉양·혼인으로 합친 경우처럼 특례로 1주택으로 보는 경우도 있습니다(시행령 제155조). 이 계산기는 특례 요건을 판단하지 않으니, 요건을 확인했다면 ‘1주택’을 골라 계산하세요.

장기보유특별공제 표1·표2 공제율

3년 이상 보유한 등기 주택은 양도차익의 일정 비율을 빼 줍니다(소득세법 제95조②). 일반 주택은 표1, 1세대1주택이면서 보유기간 중 2년 이상 거주했다면 보유분과 거주분을 합산하는 표2를 씁니다(시행령 제159조의4). 다주택 중과 대상이면 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.

표1은 1년에 2%p씩 올라 15년 이상이면 최대 30%, 표2는 보유와 거주가 각각 1년에 4%p씩 올라 10년 이상이면 각 40%, 합계 최대 80%입니다. 거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지로 보며, 보유기간 중 실제로 산 기간만 더합니다. 그래서 같은 10년 보유라도 직접 살았는지에 따라 공제율이 20%와 80%로 크게 갈립니다.

2026년 양도소득세 세율표와 단기양도 세율

2년 이상 보유한 주택은 종합소득세와 같은 6~45% 누진 기본세율을 씁니다(소득세법 제55조①, 제104조①1호). 누진공제를 쓰면 ‘과세표준 × 세율 − 누진공제’로 바로 구할 수 있습니다.

2년이 안 돼 팔면 누진세율 대신 무거운 단일세율이 붙습니다. 주택은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%입니다(제104조①2·3호, 지방소득세 별도). 양도차익이 1억원으로 같아도 1년 미만이면 양도소득세 68,250,000원, 1년 6개월이면 58,500,000원, 2년을 넘기면 18,685,000원입니다. 잔금일을 며칠만 늦춰도 세금이 크게 달라질 수 있으니 2년 경계 근처라면 날짜부터 확인하세요.

필요경비로 인정되는 비용과 안 되는 비용

필요경비는 취득가액에 더해 양도차익을 줄여 주는 비용입니다(소득세법 제97조, 시행령 제163조). 세금계산서·카드전표·현금영수증 같은 증빙이 없더라도 계좌이체 내역 등 금융거래 증빙으로 지출 사실이 확인되면 인정되니(시행령 제163조③·⑤) 영수증과 이체 기록을 함께 보관해 두세요.

핵심은 집의 가치를 높이거나 수명을 늘린 지출(자본적 지출)인지, 원래 상태를 유지하는 지출(수익적 지출)인지입니다. 취득세는 취득세 계산기로, 중개수수료는 중개수수료 계산기로 금액을 확인해 필요경비 칸에 더해 넣으면 됩니다.

다주택자 양도세 중과 — 2026년 5월 10일부터 다시 적용

조정대상지역에 있는 주택을 다주택자가 팔면 기본세율에 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더하고 장기보유특별공제를 배제합니다(소득세법 제104조⑦, 제95조②). 2022년 5월 10일부터 2년 이상 보유 주택은 시행령으로 중과를 유예해 왔지만, 2026년 2월 개정 시행령은 유예를 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝냈습니다(시행령 제167조의3①12호의2, 제167조의10①12호의2).

같은 4억원 → 6억원(필요경비 1,000만원, 5년 보유) 사례를 조정대상지역 2주택으로 2026년 7월에 팔면 장기보유특별공제 없이 과세표준 187,500,000원에 최고 58%가 적용돼 총 97,691,000원, 3주택 이상이면 118,316,000원입니다. 비조정지역이었다면 48,499,000원이니 두 배 가까이 차이 납니다. 수도권·광역시 밖 기준시가 3억원 이하 주택, 요건을 갖춘 장기임대주택 등은 중과에서 빠지므로 해당 여부를 먼저 확인하세요.

양도세 신고·납부 기한과 분할납부

주택을 팔면 양도일(잔금일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해야 합니다(소득세법 제105조①1호). 3월 10일에 잔금을 받았다면 5월 31일까지입니다. 양도차손이 났어도 신고 대상이고, 1세대1주택 전액 비과세라면 신고 의무가 없습니다. 지방소득세는 소득세 신고기한에 2개월을 더한 날까지 지자체에 신고하며(지방세법 제103조의5), 홈택스에서 양도세를 신고한 뒤 위택스로 이어서 신고할 수 있습니다.

• 예정신고를 하지 않으면 무신고 가산세 20%와 하루 0.022%의 납부지연 가산세가 붙습니다.
• 납부할 양도소득세가 1천만원을 넘으면 일부를 납부기한 뒤 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(제112조).
• 같은 해에 부동산을 두 번 이상 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산해 다시 정산합니다.

팔지 않고 자녀에게 넘기는 방안을 고민한다면 증여세와 비교해 보세요. 증여세 계산기로 증여재산공제를 반영한 세액을 구할 수 있습니다. 다만 배우자·직계존비속에게 증여받은 주택(2023년 이후 증여분)을 10년 안에 팔면 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세(제97조의2)가 적용되는 점도 주의하세요.