DSR 계산기 · 스트레스 DSR 반영 대출한도

DSR 뜻과 계산식

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚아야 하는 모든 가계대출의 원금과 이자가 연소득에서 차지하는 비율입니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론·비주택담보대출 같은 기타대출까지 합쳐 보기 때문에 ‘버는 돈에 비해 빚 갚는 돈이 얼마나 되는지’를 가장 직접적으로 보여 줍니다.

예를 들어 연소득 6천만원인 사람이 신용대출 3천만원(만기일시, 연 5%)을 쓰고 있다면, 신용대출은 원금을 5년에 나눠 갚는다고 보고 이자를 더해 연 7,500,000원을 상환액으로 잡습니다. 이 사람의 현재 DSR은 12.5%입니다. 총대출이 1억원을 넘는 차주는 이 비율이 은행 40%, 제2금융권 50% 안에 들어와야 새 대출을 받을 수 있습니다(차주단위 DSR 3단계, 2022년 7월 시행).

위 DSR 계산기는 연소득과 보유 대출을 넣으면 현재 DSR을 보여 주고, 남은 여유만큼 받을 수 있는 주택담보대출 한도를 스트레스 금리를 더한 경우와 뺀 경우로 나눠 계산합니다. 한도 금액을 실제 금리로 갚을 때의 월 납입금도 함께 보여 줍니다. 상환 스케줄이 궁금하다면 그 금액을 대출이자 계산기에 넣어 보세요.

대출 종류별 DSR 반영 방식

DSR은 대출마다 ‘1년에 얼마를 갚는다고 볼지’가 정해져 있습니다. 실제로는 만기에 한꺼번에 갚는 대출이라도 일정 기간에 나눠 갚는다고 보고 원금을 반영하므로, 만기일시 신용대출이 DSR을 생각보다 크게 끌어올립니다.

은행마다 같은 대출을 조금씩 다르게 집계할 수 있으므로, 은행 앱에 나온 DSR 산정 내역이 있다면 계산기의 ‘연 원리금을 직접 입력’에 그 금액을 넣는 것이 가장 정확합니다.

스트레스 DSR 단계와 현재 스트레스 금리

스트레스 DSR은 DSR을 계산할 때만 실제 금리에 스트레스 금리를 더해, 나중에 금리가 올라도 갚을 수 있는 만큼만 빌려주는 제도입니다. 실제로 내는 이자에는 붙지 않습니다. 기본 스트레스 금리는 ‘과거 5년 중 가장 높았던 가계대출 금리 − 현재 금리’로 정하되 하한 1.5%, 상한 3%를 두고, 금융당국이 6개월마다 다시 정합니다.

스트레스 금리는 금리유형에 따라 일부만 반영됩니다. 변동형은 100%, 순수 고정형은 0%이고, 혼합형·주기형은 만기 중 고정금리 기간(또는 금리변동 주기)이 차지하는 비중으로 비율이 정해집니다. 고정기간이 5년 미만이면 변동형과 같이 100%입니다.

그래서 수도권 30년 만기 주담대라면 변동형은 실제 금리에 3%p, 5년 고정 혼합형은 2.4%p, 5년 주기형은 1.2%p를 더해 DSR을 계산합니다. 신용대출은 잔액이 1억원을 넘을 때만 스트레스 금리가 붙습니다.

연소득별 주담대 한도 예시 (DSR 40%)

다른 대출이 없는 사람이 연 4%, 30년 만기 원리금균등 주담대를 은행에서 받는다고 가정해 이 계산기로 DSR 40% 한도를 구하면 다음과 같습니다. 수도권은 변동형 3%p, 지방은 0.75%p를 더한 값입니다.

연소득 1억원이면 스트레스 금리가 없을 때 6.98억원까지 가능한 한도가 수도권 변동형에서는 5.01억원으로 1억 9,718만원 줄어듭니다. 같은 수도권이라도 5년 주기형을 고르면 6.07억원으로 한도가 크게 회복됩니다. 표의 한도는 DSR만 본 값이라 실제로는 LTV와 수도권·규제지역 주담대 한도(최대 6억원) 중 가장 작은 금액이 적용됩니다. 연봉에 따른 실수령액은 연봉 실수령액 계산기에서 확인할 수 있습니다.

DSR·DTI·LTV 차이

• LTV(담보인정비율): 집값 대비 대출 비율. 소득과 관계없이 담보 가치로 한도를 정합니다. 10.15 대책(2025년)으로 지정된 규제지역(서울 전역과 경기 일부, 2026년 7월 경기 3곳 추가) 주담대 LTV는 40%, 비규제지역은 70%입니다. 수도권·규제지역은 집값에 따라 주담대 금액 상한도 있어 시가 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원입니다(2025.10.16~).
• DTI(총부채상환비율): 주담대 원리금에 다른 대출은 이자만 더해 연소득으로 나눈 비율입니다. 신용대출 원금을 빼고 보기 때문에 DSR보다 느슨하며, 지금은 DSR과 함께 일부 상품 심사에 보조 기준으로 쓰입니다.
• DSR: 모든 대출의 원금과 이자를 더해 보는 가장 엄격한 기준으로, 현재 대출 심사에서 한도를 가장 많이 좌우합니다.

DSR 대출한도를 늘리는 방법

연소득 7천만원, 수도권 변동형 연 4%·30년 주담대를 기준으로 조건을 바꿔 보면 다음과 같습니다(이 계산기 기준).

• 기존 신용대출 정리: 신용대출이 없으면 한도는 3.5억원입니다. 만기일시 신용대출 5천만원(연 5%)이 있으면 1.94억원으로 1억 5,657만원 줄어듭니다. 같은 5천만원을 10년 분할상환으로 바꾸기만 해도 2.71억원으로 늘어납니다.
• 혼합형·주기형 선택: 스트레스 금리 반영 비율이 낮아 같은 금리라도 한도가 커집니다(위 표 참고).
• 만기 늘리기: 지방 주담대는 30년 4.47억원에서 40년 5억원으로 늘어납니다. 다만 수도권·규제지역 주담대는 2025년 6월 28일부터 만기가 30년 이내로 제한돼 이 방법을 쓸 수 없습니다.
• 원리금균등 상환: 원금균등은 첫해 상환액이 커서 한도가 2.73억원으로 원리금균등(3.5억원)보다 작습니다.
• 소득 증빙 챙기기: 상여·부업 소득 등 증빙 가능한 소득을 빠짐없이 내면 분모가 커집니다. 2금융권은 DSR 50%가 적용돼 한도가 4.38억원으로 커지지만 금리가 높아 월 부담도 함께 커집니다.