주택담보대출 한도 계산 · LTV·DSR·지역별 한도 2026

머니계산기 작성 · 게시 2026.10.18 · 법령·공식 자료 기준

주택담보대출 한도는 하나의 기준으로 정해지지 않습니다. 집값으로 정하는 LTV 한도, 소득으로 정하는 DSR 한도, 그리고 수도권·규제지역에만 있는 주담대 금액 상한(최대 6억원)을 각각 계산한 뒤 가장 작은 금액이 실제 한도가 됩니다. 서울 12억원 아파트를 사는 연소득 8천만원 무주택자라면 LTV로는 4억 8천만원, 금액 상한으로는 6억원까지 되지만, DSR로는 약 4억 82만원(변동형 기준)까지만 나옵니다.

이 글은 2025년 6.27 대책과 10.15 대책, 2026년 7월 규제지역 추가 지정까지 반영한 2026년 10월 현재 기준으로 지역·주택 수별 LTV, 연소득별 DSR 한도, 세 가지를 함께 적용한 계산 예시, 정책대출 조건, 한도를 늘리는 방법을 정리했습니다. 예시 숫자는 모두 이 사이트의 DSR 계산기와 같은 계산 함수로 구했습니다.

주담대 한도 = LTV·DSR·금액 상한 중 가장 작은 값

주담대 한도 = min(집값 × LTV, DSR로 감당 가능한 대출금, 주담대 금액 상한)

LTV(담보인정비율): 집값에 비율을 곱한 금액입니다. 소득과 관계없이 지역과 보유 주택 수로 비율이 정해집니다. 집값은 보통 시세나 감정가를 쓰며, 금융회사는 여기서 소액임차보증금을 빼는 경우(이른바 ‘방공제’)가 많습니다. 빼는 금액은 주택임대차보호법 시행령 제10조의 최우선변제액으로 서울 5,500만원, 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 4,800만원, 광역시 등 2,800만원, 그 밖의 지역 2,500만원입니다. 보증보험에 가입하면 빼지 않기도 해 은행마다 다릅니다.
DSR(총부채원리금상환비율): 새 주담대와 기존 모든 대출의 1년 원리금이 연소득의 40%(은행) 안에 들어와야 합니다. 여기에 스트레스 금리를 더해 계산하므로 실제 금리로 계산한 것보다 한도가 작아집니다. 기존 대출과 새 대출을 합쳐 1억원을 넘을 때 적용됩니다.
금액 상한: 수도권·규제지역에서 집을 사기 위한 주담대는 2025년 6월 28일부터 최대 6억원이고, 10.15 대책으로 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 더 줄었습니다. 지방 비규제지역에는 이 상한이 없습니다.

집값이 비싸면 LTV와 금액 상한이, 소득이 적으면 DSR이 먼저 걸립니다. 예를 들어 서울 시가 18억원 아파트는 LTV 40%로 7억 2천만원이지만 금액 상한 4억원이 적용되고, 시가 30억원이면 LTV로 12억원이 나와도 2억원까지만 빌릴 수 있습니다.

지역·주택 수별 LTV와 규제 (2026년 10월)

규제지역은 2026년 7월 1일 기준 서울 25개 구 전역과 경기 과천·광명·하남·의왕·구리, 성남 수정·중원·분당, 수원 장안·팔달·영통, 안양 동안, 용인 수지·기흥, 화성 동탄구입니다(투기과열지구·조정대상지역). 인천과 나머지 경기는 ‘수도권 비규제지역’이라 LTV는 70%지만 금액 상한·만기·스트레스 금리는 수도권 규정을 받습니다.

구분	규제지역	수도권 비규제	지방 비규제
무주택자(일반)	40%	70%	70%
서민·실수요자	60%	70%(일반과 같음)	70%(일반과 같음)
생애최초 주택구입자	70%	70%	80%
1주택자, 기존 집 6개월 내 처분 약정	40%	70%	70%
1주택자 미처분·2주택 이상 추가 구입	0%(금지)	0%(금지)	금융회사 기준
구입 목적 주담대 금액 상한	6억/4억/2억	6억/4억/2억	없음
최장 만기	30년	30년	상품별
주담대 스트레스 금리(변동형)	3%p	3%p	0.75%p

생애최초: 본인과 세대원 모두 집을 가진 적이 없는 경우입니다. 소득·집값 요건은 없고, 10.15 대책 이후에도 규제지역 LTV 70%가 유지됐습니다. 수도권·규제지역에서는 6개월 이내 전입 의무가 붙습니다(6.27 대책).
서민·실수요자: 규제지역에서만 쓰는 우대로, 무주택 세대주이면서 부부합산 연소득 9천만원 이하, 주택가격 투기과열지구 9억원 이하(조정대상지역 8억원 이하)인 경우입니다. 서울 전역이 투기과열지구라 서울에서는 9억원 이하 주택이 대상입니다.
다주택자: 수도권·규제지역에서는 2주택 이상 보유자의 추가 구입 주담대, 기존 집을 팔지 않는 1주택자의 추가 구입 주담대가 모두 LTV 0%입니다.

연소득별 DSR 한도표

다른 대출이 없는 사람이 은행에서 연 4%·원리금균등 주담대를 받을 때 DSR 40% 안에서 가능한 최대 금액입니다. 수도권은 만기 30년, 스트레스 3%p (5년 주기형은 반영비율 40%라 1.2%p), 지방은 0.75%p를 더했습니다.

연소득	스트레스 미적용	수도권 변동형	수도권 5년 주기형	지방 변동형 30년	지방 변동형 40년
4천만원	2억 7,928만원	2억 41만원	2억 4,281만원	2억 5,560만원	2억 8,627만원
5천만원	3억 4,910만원	2억 5,051만원	3억 352만원	3억 1,950만원	3억 5,783만원
6천만원	4억 1,892만원	3억 61만원	3억 6,422만원	3억 8,340만원	4억 2,940만원
7천만원	4억 8,874만원	3억 5,071만원	4억 2,492만원	4억 4,730만원	5억 97만원
8천만원	5억 5,856만원	4억 82만원	4억 8,563만원	5억 1,120만원	5억 7,254만원
1억원	6억 9,820만원	5억 102만원	6억 704만원	6억 3,900만원	7억 1,567만원
1억 2천만원	8억 3,784만원	6억 123만원	7억 2,845만원	7억 6,680만원	8억 5,881만원

수도권 변동형은 스트레스 금리 때문에 미적용 대비 약 28% 줄어듭니다. 연소득 1억원 이상이면 수도권에서는 DSR보다 6억원 상한이 먼저 걸리는 경우가 생깁니다. 맞벌이 부부가 함께 차주가 되면 소득을 합산할 수 있어 표에서 합산 소득 행을 보면 됩니다. 금리·만기·기존 대출을 바꿔 보려면 DSR 계산기에 직접 넣어 보세요.

세 가지를 함께 적용한 계산 예시

① 서울 12억원 아파트, 연소득 8천만원, 무주택(생애최초 아님)

LTV 40%: 12억원 × 40% = 4억 8천만원
금액 상한: 시가 15억원 이하 → 6억원
DSR(변동형, 스트레스 3%p): 4억 82만원 / 5년 주기형(1.2%p): 4억 8,563만원

변동형이면 DSR이 가장 작아 4억 82만원이 한도이고, 실제 금리 4%·30년으로 갚으면 월 1,913,576원입니다. 5년 주기형을 고르면 DSR 한도가 LTV보다 커져 LTV 4억 8천만원이 한도가 되고 월 납입금은 2,291,593원입니다. 생애최초라면 LTV가 70%(8억 4천만원)로 올라가지만 금액 상한 6억원과 DSR이 남아 있어, 연소득 8천만원으로는 여전히 DSR 금액까지만 받을 수 있습니다. 연소득이 1억 2천만원이고 5년 주기형이면 DSR 7억 2,845만원보다 상한 6억원이 작아 6억원이 한도가 됩니다.

변동형 4억 82만원을 빌린다면 잔금으로 7억 9,918만원, 여기에 취득세 등 3,960만원(85㎡ 이하 1주택 3% + 지방교육세)과 중개보수 상한 792만원(0.6%, 부가세 포함)이 더해져 현금이 약 8억 4,670만원 필요합니다.

② 지방 비규제지역 5억원 아파트, 연소득 6천만원, 무주택

LTV 70%: 3억 5천만원 (생애최초 80%: 4억원)
금액 상한: 없음
DSR(변동형, 0.75%p): 30년 3억 8,340만원 / 40년 4억 2,940만원

일반 무주택자는 LTV 3억 5천만원이 한도이고 30년 월 납입금은 1,670,954원입니다. 생애최초라면 30년 만기에서는 DSR 3억 8,340만원이 LTV 4억원보다 작아 한도가 되고, 40년 만기 상품을 쓰면 DSR이 4억 2,940만원으로 늘어 LTV 4억원을 다 받을 수 있습니다(월 1,671,754원). 필요한 현금은 일반 무주택자 기준 잔금 1억 5천만원 + 취득세 등 550만원 + 중개보수 220만원으로 약 1억 5,770만원, 생애최초 40년이면 잔금 1억원 + 취득세 350만원(생애최초 감면 200만원 반영) + 중개보수 220만원으로 약 1억 570만원입니다.

③ 인천 7억원 아파트, 연소득 5천만원, 생애최초

인천은 비규제지역이라 LTV 70%로 4억 9천만원, 금액 상한은 6억원입니다. 하지만 수도권이라 스트레스 3%p와 30년 만기 제한을 받아 DSR 한도가 변동형 2억 5,051만원(월 1,195,973원), 5년 주기형 3억 352만원(월 1,449,051원)에 그칩니다. 집값이 높지 않아도 소득이 한도를 결정하는 전형적인 경우로, 주기형 기준으로도 잔금 3억 9,648만원과 취득세 1,085만 9천원(생애최초 감면 반영), 중개보수 308만원을 합쳐 약 4억 1,042만원이 필요합니다.

한도는 은행 심사에서 더 낮아질 수 있습니다

위 금액은 규제상 최대치입니다. 신용점수, 소득 인정 방식, 방공제, 은행별 내규에 따라 실제 승인액은 이보다 적을 수 있으니 계약 전 은행 두세 곳에서 사전 한도 조회를 받아 두는 것이 안전합니다.

정책대출: 디딤돌대출·보금자리론

정부 정책대출은 DSR 산정에서 빠지고 스트레스 DSR도 적용되지 않아, 소득이 낮아 은행 DSR 한도가 부족할 때 대안이 됩니다. 대신 소득·집값 요건과 상품별 최대 한도가 있습니다.

구분	디딤돌대출(주택도시기금)	보금자리론(한국주택금융공사)
대상	무주택 세대주, 부부합산 순자산 5.11억원 이하	무주택 또는 1주택(처분 조건)
부부합산 연소득	6천만원 이하(생애최초·2자녀 7천만원, 신혼 8,500만원)	7천만원 이하(신혼 8,500만원, 자녀 1명 9천만원, 다자녀 1억원)
주택	평가액 5억원 이하(신혼·2자녀 6억원), 전용 85㎡ 이하	6억원 이하
최대 한도	2억원(생애최초 2.4억원, 신혼·2자녀 3.2억원)	3.6억원(생애최초 4.2억원, 다자녀 4억원)
LTV·DTI	LTV 최대 70%(생애최초 일부 지역 80%), DTI 60%	아파트 기준 LTV 최대 70%, DTI 60%

디딤돌 한도는 6.27 대책으로 일반 2.5억원 → 2억원, 생애최초 3억원 → 2.4억원, 신혼 4억원 → 3.2억원으로 줄었습니다(2025.6.28~). 예시 ①·③처럼 집값이 6억원을 넘으면 두 상품 모두 이용할 수 없습니다. 조건은 자주 바뀌므로 신청 전 주택도시기금·한국주택금융공사 누리집에서 다시 확인하세요.

주담대 한도를 늘리는 방법

신용대출·마이너스통장 정리: 만기일시 신용대출은 원금을 5년에 나눠 갚는다고 보고 DSR에 넣습니다. 예시 ①에서 신용대출 3천만원(연 5%)이 있으면 변동형 한도가 4억 82만원에서 3억 687만원으로 9천만원 넘게 줄어듭니다. 쓰지 않는 마이너스통장도 약정 한도 전체가 반영됩니다.
주기형·혼합형 선택: 스트레스 금리 반영 비율이 낮아 수도권 연소득 8천만원 기준 변동형 4억 82만원이 5년 주기형 4억 8,563만원으로 늘어납니다. 순수 고정형은 스트레스 금리가 붙지 않습니다.
공동 차주로 소득 합산: 부부가 함께 차주가 되면 DSR 분모가 커집니다. 다만 LTV와 금액 상한은 그대로입니다.
만기 늘리기(지방): 지방은 40년 만기로 DSR 한도가 30년보다 10% 이상 늘어납니다. 수도권·규제지역은 30년이 상한이라 쓸 수 없습니다.
소득 증빙 보강: 성과급·부업 소득처럼 원천징수영수증이나 소득금액증명원으로 확인되는 소득을 빠짐없이 제출하세요. 연봉 실수령액 계산기로 세전 연봉과 실수령액 차이도 확인해 두면 월 상환 부담을 가늠하기 쉽습니다.
우대 요건 확인: 생애최초(LTV 70~80%)·서민실수요자(규제지역 60%)에 해당하는지, 정책대출 요건에 맞는지 먼저 따져 보세요.

대출 실행 전 체크리스트

대출 외 현금: 잔금(집값 − 대출)에 더해 취득세·지방교육세(취득세 계산기), 중개보수(중개수수료 계산기), 법무사 비용· 인지세·이사비를 따로 준비해야 합니다.
월 상환액: 한도까지 빌려도 되는지는 월 납입금으로 판단하세요. 대출이자 계산기에서 원리금균등·원금균등 상환표를 비교할 수 있습니다.
계약 시점: 규제가 바뀌면 보통 시행일 전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 확인되면 종전 기준을 적용받습니다. 계약서와 계약금 이체 내역을 보관하세요.
전입·처분 약정: 생애최초(수도권·규제지역)는 6개월 내 전입, 처분조건부 1주택자는 6개월 내 기존 주택 처분을 지키지 않으면 대출 회수 대상이 될 수 있습니다.
전세대출 보유 여부: 규제지역에서는 전세대출을 받은 사람이 3억원 넘는 아파트를 사면 전세대출이 회수될 수 있습니다.
스트레스 금리 재산정: 스트레스 금리는 매년 6월·12월에 다시 정하고, 지방 주담대 0.75%p는 2026년 12월 31일까지 유예된 값입니다. 2027년 이후 실행 예정이라면 한도가 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

연봉 6천만원이면 주택담보대출 한도가 얼마인가요?

다른 대출이 없고 연 4%·원리금균등이라면 DSR 40% 기준 수도권 변동형 30년은 약 3억 61만원, 5년 주기형은 3억 6,422만원, 지방 변동형 30년은 3억 8,340만원입니다. 여기에 집값 × LTV와 수도권·규제지역 금액 상한(6억원)을 비교해 더 작은 금액이 한도가 됩니다.

생애최초면 서울에서도 LTV 80%를 받을 수 있나요?

아닙니다. 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 생애최초 LTV는 70%이고 6개월 내 전입 의무가 있습니다. 80%는 지방 비규제지역에만 남아 있습니다. 또 수도권·규제지역은 생애최초라도 주담대 금액 상한 6억원과 DSR이 함께 적용됩니다.

주담대 6억원 한도는 서울에서만 적용되나요?

수도권(서울·경기·인천) 전체와 규제지역에서 집을 사기 위한 주담대에 적용됩니다. 인천처럼 비규제지역이라도 수도권이면 6억원 상한이 있습니다. 시가 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원입니다. 생활안정자금 목적 주담대는 이 금액 차등의 대상이 아닙니다.

1주택자가 갈아타기로 서울 집을 사면 대출이 되나요?

기존 집을 6개월 안에 팔겠다고 약정하면 무주택자와 같은 LTV(규제지역 40%, 비규제 70%)로 받을 수 있습니다. 기존 집을 팔지 않고 추가로 사는 경우 수도권·규제지역에서는 LTV 0%로 구입 목적 주담대가 나오지 않습니다.

LTV는 매매가 기준인가요, 시세 기준인가요?

10.15 대책의 금액 상한은 ‘시가’ 기준이고, LTV의 담보가치도 금융회사가 시세(KB시세 등)나 감정가로 정합니다. 매매가와 시세가 다르면 은행마다 적용 방식이 다를 수 있습니다. 여기서 소액임차보증금(서울 5,500만원 등)을 빼는 방공제를 하면 실제 LTV 한도는 더 줄어듭니다. 은행마다 기준이 달라 사전 한도 조회로 확인하는 것이 정확합니다.

주담대가 1억원 이하면 DSR을 안 보나요?

차주단위 DSR(은행 40%, 2금융권 50%)은 기존 대출과 새 대출을 합친 총대출이 1억원을 넘을 때 적용됩니다. 1억원 이하라면 이 비율 규제는 받지 않고 LTV와 은행 자체 소득 심사만 거칩니다. 다만 신용대출 등 기존 대출이 있으면 합산 금액으로 판단하므로 새 주담대가 1억원 이하라도 DSR이 적용될 수 있습니다.

참고한 공식 자료

2026.10.18 기준 법령과 공식 안내를 바탕으로 작성했습니다. 개인 상황에 따라 결과가 다를 수 있으니 중요한 결정 전에는 관할 기관에 확인하세요. 내용 오류는 문의하기로 알려 주세요.