종부세 대상·계산·납부 기간 2026 · 1주택 12억 공제와 공시가격별 세액

종부세 대상: 공시가격 합계 12억원(1주택)·9억원 초과

• 과세기준일은 6월 1일입니다. 6월 1일에 소유자였던 사람이 그해 재산세와 종부세를 모두 냅니다. 그래서 집을 팔 때는 5월 31일까지 잔금을 받으면 매도인이 그해 보유세를 내지 않습니다.
• 사람별 합산: 같은 세대라도 부부가 각자 한 채씩 가졌다면 각자 9억원을 공제하고 따로 계산합니다(세대는 1세대 2주택이라 12억원 공제는 받지 못합니다).
• 1세대 1주택자 12억원: 세대원 누구도 다른 주택이 없고 본인 단독명의로 한 채만 가진 경우입니다. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 9월 16일~30일에 신청하면 1주택자로 계산해 줍니다.
• 등록 임대주택·사원용 주택 같은 합산배제 대상도 같은 기간(9월 16일~30일)에 신고해야 합계에서 빠집니다.

종부세 계산 방법

공시가격 15억원 1주택이면 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8천만원이 과세표준입니다. 여기에 0.5%를 곱한 90만원에서, 같은 부분에 이미 낸 재산세 상당액을 빼고 남은 종부세가 57만 6천원, 농어촌특별세 11만 5,200원을 더해 69만 1,200원입니다.

3주택 이상 중과세율은 과세표준 12억원을 넘는 부분에만 적용됩니다. 그래서 공시가격 합계 20억원이면 2주택(10억+10억)이든 3주택(8억+7억+5억)이든 과세표준이 6억 6천만원으로 같아 종부세도 똑같이 313만 9,200원입니다.

1주택자 공시가격별 재산세·종부세 (2026년)

단독명의 1세대 1주택, 도시지역 기준입니다. 세액공제 최대는 고령자·장기보유 공제를 합한 80%를 받은 경우입니다.

재산세는 지방교육세·도시지역분을 포함한 연간 합계이고 7월과 9월에 반씩 나눠 냅니다. 공시가격은 보통 시세보다 낮으므로(아파트는 대략 시세의 70% 안팎) 시세가 아니라 공시가격으로 판단해야 합니다.

1세대 1주택자 세액공제: 고령자 + 장기보유 최대 80%

두 공제는 더할 수 있지만 합계 80%가 한도입니다. 공시가격 20억원 1주택자가 65세·10년 보유면 공제율 70%가 적용돼 종부세가 227만 5,200원에서 68만 2,560원으로 줄어듭니다. 이 공제는 단독명의 1주택자(또는 공동명의 특례 신청자)만 받을 수 있습니다.

부부 공동명의 1주택: 각자 9억 공제 vs 1주택자 특례

부부가 50%씩 공동명의로 한 채를 가지면 기본적으로 각자 9억원씩, 합쳐서 18억원을 공제받습니다. 대신 고령자·장기보유 세액공제는 없습니다. 9월 16일~30일에 신청하면 단독명의 1주택자처럼 12억원 공제와 세액공제를 받는 방식으로 바꿀 수 있습니다.

• 공시가격 15억원: 각자 9억 공제 방식이면 종부세 0원, 1주택자 특례면 69만 1,200원
• 공시가격 20억원: 각자 공제 방식 46만 800원, 특례 방식 227만 5,200원 (세액공제 없을 때)
• 공시가격 20억원·65세·10년 보유: 각자 공제 46만 800원, 특례 68만 2,560원 → 여전히 각자 공제가 유리

대체로 공시가격이 높고 나이·보유기간 공제율이 80%에 가까울 때만 특례가 유리합니다. 계산기에서 공동명의를 선택하면 두 방식을 모두 계산해 유리한 쪽을 보여 줍니다.

고지·납부 기간과 분납

1. 고지서 발송: 11월 하순 국세청이 고지서(모바일·우편)를 보냅니다. 홈택스에서도 조회할 수 있습니다.
2. 납부 기간: 12월 1일~15일. 홈택스·손택스, 은행 가상계좌, 신용카드로 낼 수 있습니다.
3. 분납: 납부세액이 250만원을 넘으면 일부를 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 500만원 이하면 250만원 초과분, 500만원 초과면 절반까지 나눌 수 있습니다.
4. 고지 내용이 틀렸다면: 1주택 특례·합산배제 신청을 놓쳤으면 12월 1일~15일에 직접 신고·납부하는 방식으로 고칠 수 있습니다. 이때 고지 세액은 없던 것으로 봅니다.